建设基金的增值税税率2020_建设基金价税分离

1.税金及附加包括增值税吗

2.申江税法速递（2022年9月）

3.税金及附加包括增值税吗?

4.房地产法律常识

5.销项税问题，请教，谢谢

税金及附加包括增值税吗

很多人对于税金这一块不是很清楚，也不了解。税金里包括了很多税中，那么很多人就会问，税金及附加包括增值税吗?那今天就和小编一起来了解下吧。

税金及附加包括增值税吗

税金及附加不包括增值税。主营业务的税金及附加，主要包括的是城市建设的维护税、教育费的附加、地方教育费的附加、地方水利建设的基金等等。是不包括增值税。

增值税是企业确认收入的时候，直接从含税价中分出来的。企业确认收入，把含税价分离为不含税价(就是说企业的利润表中的主营业务收入)，增值税直接就是企业对税局的负债。

营业税金及附加与增值税有什么区别

1.营业税金及附加是费用类，要是借方增加了，贷方就会减少;增值税是应交税费里面的一项是我们所说的负债，贷方增加了，借方就会减少。

2.核算的税目是不一样的，营业税金及附加的核算营业税、消费税、城市维护建设税、税、土地增值税以及教育费附加等; 应交税费核算的增值税、所得税、房产税、土地使用税、个人所得税等等。

3.结转的不同。营业税金及附加是直接结转为本年的利润;应交税费增值税，是在缴纳的时候直接核销。

4.营业税金及附加是利润表科目;应交税费增值税是资产负债表科目。

主营业务税金及附加包括营业税、地方教育费附加、消费税、税、土地增值税和城市维护建设税等等。

文章总结：以上内容就是税金及附加包括增值税吗。税金及附加是不包括增值税的，增值税是企业确认收入的时候，直接从含税价中分出来的。企业确认收入，把含税价分离为不含税价(就是说企业的利润表中的主营业务收入)，增值税直接就是企业对税局的负债。

申江税法速递（2022年9月）

金秋的9月，财政部、税务总局、工业和信息化部、科技部、国家发展改革委等部门发布了多项税收法规文件，涉及制造业中小微企业税费缓缴、社会保险费缓缴、新能源汽车免税、科技创新税前扣除、支持居民换购住房个人所得税退税、税务行政许可事项清单管理、不良债权以物抵债税税收政策和企业投入基础研究税收优惠政策等方面，国家税务总局还发布了高新技术企业购置设备、器具企业所得税税前一次性扣除和100%加计扣除政策和其他企业研发费用加计扣除比例提高到100%政策操作指南，帮助纳税人享受科技创新税前扣除优惠政策。

9月份相关部门发布的税收法规政策硕果累累、重点突出、影响较大，集中于企业所得税、车辆购置税、个人所得税、税收征管等领域，对纳税人具有重要的影响，笔者特对相关部门发布的税收法规做一简要回顾，以供广大纳税人参考。

一、税费缓缴政策

1、 制造业中小微企业继续延缓缴纳部分税费

重要程度★★★

2022年9月14日，国家税务总局、财政部发布了《国家税务总局财政部关于制造业中小微企业继续延缓缴纳部分税费有关事项的公告》(国家税务总局 财政部公告2022年第17号)，通知对制造业中小微企业继续延缓缴纳部分税费事项进行了规定。

根据国家税务总局 财政部关于延续实施制造业中小微企业延缓缴纳部分税费有关事项的公告》(2022年第2号)，对于2021年11月、12月，2022年第一季度、第二季度中小微企业缓缴的企业所得税、个人所得税、国内增值税、国内消费税及附征的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，自2022年9月1日起，在其缓缴税费的缓缴期限届满后继续延迟4个月。上述企业符合条件的税费已经缴纳入库的，可申请办理退税并享受缓缴政策。

17号公告的公告将中小微企业的大部分税费继续延缓缴纳，切实缓解了企业的资金压力，帮助中小微企业在当前严峻的经济环境下渡过难关，减轻中小微企业的经营压力，本项政策对于缓解企业的资金压力很有帮助，如有缴纳相关税费的企业可申请退费，继续享受缓缴税费政策。

2、 进一步做好阶段性缓缴社会保险费政策实施

重要程度★★★

2022年9月19日，人力社会保障部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅、国家税务总局发布了《人力社会保障部办公厅国家发展改革委办公厅 财政部办公厅 国家税务总局办公厅关于进一步做好阶段性缓缴社会保险费政策实施工作有关问题的通知》(人社厅发〔2022〕50号)，相比人社部发202231号通知，50号通知自2022年9月起，将阶段性缓缴三项社保费政策进一步扩大缓缴政策的实施范围，覆盖本地区所有受疫情影响较大、生产经营困难的中小微企业、以单位方式参保的个体工商户、参加企业职工基本养老保险的事业单位及各类社会组织。并允许企业在2023年底前取分期或逐月等方式补缴缓缴社会保险费，并免税滞纳金。

50号通知要求加大政策宣传解读力度，做好缓缴政策与职工落户、购房、购车以及子女入学资格等政策的衔接问题，进一步优化经办服务，保证缴费人对政策“应知尽知”，保障企业顺利申请和享受政策，将阶段性缓缴社会保险费政策落到实处。

50号通知进一步扩大了缓缴社会保险费政策的实施范围，具体的实施范围和力度还需要当地根据本地区受疫情影响情况和社会保险基金状况，来确定实施的范围和力度。在当前经济形势下，缓缴社会保险费对中小微企业、个体工商户、事业单位等组织减轻经营压力具有重要意义。

二、车辆购置税免税政策

1、延续新能源汽车免税车辆购置税政策

重要程度★★★

2022年9月18日，财政部、税务总局、工业和信息化部发布了《财政部 税务总局 工业和信息化部关于延续新能源汽车免征车辆购置税政策的公告》(财政部 税务总局 工业和信息化部公告2022年第27号)，为支持新能源汽车产业发展，促进汽车消费，对延续新能源汽车免征车辆购置税进行了规定。

公告规定对购置日期在2023年1月1日至2023年12月31日期间内的新能源汽车免征车辆购置税。免征车辆购置税的新能源汽车，通过工业和信息化部、税务总局发布《免征车辆购置税的新能源汽车车型目录》实施管理。

符合免税条件的新能源汽车，包括列入《目录》的纯电动汽车、插电式混合动力(含增程式)汽车、燃料电池汽车。

新能源汽车车辆购置税免税政策对于促进新能源汽车的销售具有重要作用，车辆购置税税率为10%，按照应税车辆的价格计税，是购车者很大的一部分成本，继续免征新能源汽车车辆购置税，将有利于推广新能源汽车，促进汽车消费，拉动经济发展，实现环境治理。

2、 免征车辆购置税的设有固定装置的非运输专用作业车辆目录

重要程度★★

2022年9月23日，国家税务总局、工业和信息化部发布了《国家税务总局 工业和信息化部关于发布(第六批)的公告》(国家税务总局 工业和信息化部公告2022年第18号)，发布了《免征车辆购置税的设有固定装置的非运输专用作业车辆目录》(第六批)。列入该目录的相应非运输专用作业车辆在购置时将免予征收车辆购置税。

三、企业所得税优惠政策

1、加大支持科技创新税前扣除力度

重要程度★★★★

2022年9月22日，财政部、税务总局、科技部发布了《财政部税务总局 科技部关于加大支持科技创新税前扣除力度的公告》(财政部 税务总局 科技部公告2022年第28号)，为支持科技创新，加大了企业设备购置、研发费用税等项目前扣除的力度。

2022年9月27日，税务总局发布了《高新技术企业购置设备、器具企业所得税税前一次性扣除和100%加计扣除政策操作指南》、《其他企业研发费用加计扣除比例提高到100%政策操作指南》，以便相关企业办理和申报享受28号公告规定的税收政策优惠。

28号公告适用的期间为2022年10月1日至2022年12月31日，适用的对象为高新技术企业和现行适用研发费用税前加计扣除比例75%的企业。

高新技术企业指在2022年第四季度内具有高新技术企业资格的企业，其在28号公告规定的期间内新购置的设备、器具，允许当年一次性全额在计算应纳税所得额时扣除，并允许在税前实行加计扣除。设备、器具指除房屋、建筑物以外的固定资产。公告没有限制购置的固定资产的金额。

现行适用研发费用加计扣除比例75%的企业，指除烟草制造业、住宿和餐饮业、批发和零售业、房地产业、 租赁和商务服务业、业等负面清单行业，以及制造业、科技型中小企业以外的其他研发费用加计扣除比例75%的企业。公告允许企业将在规定期间的研发费用税前加计扣除比例由75%提高到100%。对于第四季度加计扣除的研发费用，企业可以自行选择按照实际发生数计算或按全年实际发生的研发费用乘以2022年10月1日后的经营月份数占其2022年度实际经营月份数的比例计算。如企业在2022年10月1日前经历了停业，则企业可加计税前扣除的研发费用会更高。

28号公告的规定主要针对高新技术企业的设备、器具购置和适用研发费用75%税前加计扣除的其他企业的研发费用。主要目的是为了支持高新技术企业创新发展，促进企业设备更新和技术升级。特点是政策适用期间短，仅为2022年第四季度，该政策是否在到期继续延续不得而知。因此，企业对该税收政策的反应以快速响应为要，相关企业应抓紧时机，精细筹划，充分享受税收政策优惠。

故为有效地享受28号公告提供的企业所得税政策优惠，高新技术企业应将企业的大型设备、器具的购置提前至2022年12月31日前，以便充分享受税收政策优惠，合法降低企业税收负担。其他适用75%研发费用税前加计扣除的企业，可根据企业的经营情况，加大2022年第四季度的研发费用投入，充分利用税收政策的优惠，降低企业的税收负担。

高新技术企业和其他适用研发费用75%税前加计扣除的企业，在享受28号公告规定的政策优惠时，，按照“自行判别，申报享受，相关资料留存备查”的方式享受，并依照税务总局发布的操作指南进行具体的操作，降低企业的税收风险。

2、企业投入基础研究税收优惠政策

重要程度★★★★

2022年9月30日，财政部、税务总局发布了《财政部 税务总局关于企业投入基础研究税收优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2022年第32号)，公布了企业投入基础研究税收优惠政策。

32号公告规定企业出资给非营利性科学技术研究开发机构、高等学校和性自然科学基金用于基础研究的支出，在计算应纳税所得额时可按实际发生额在税前扣除，并可按100%在税前加计扣除。而对于接收企业、个人和其他组织机构基础研究资金的非营利性科研机构、高等学校，该部分收入免征企业所得税。

32号公告的规定确立了我国的基础研究投入的税收优惠制度，包括企业对符合条件的社会机构投入的基础研究支出可以全额税前扣除和100%加计扣除，以及非营利性科研机构、高等学校接收的用于基础研究的资金收入的免税。28号公告没有规定该政策的期限，该政策将成为我国企业所得税税收优惠政策的重要组成部分。

本政策所称的基础研究是指通过对事物的特性、结构和相互关系进行分析，从而阐述和检验各种设、原理和定律的活动。企业出资基础研究应签订相关协议或合同，并将出资的相关资料留存备查。值得注意的是，企业向非营利性科学技术研究开发机构、高等学校、性自然科学基金的基础研究投入不一定完全是公益慈善捐赠性质，企业完全可以在相关协议中约定对基础研究中取得的知识加以利用取得的专利、技术秘密等知识产权的归属和收益分配以及企业人员参与基础研究活动等事项。企业通过和非营利性科学技术研究开发机构、高等学校合作，不仅可以提升自身的研发能力，塑造企业的社会形象，取得良好的社会和经济效益。

四、支持居民换购住房个人所得税政策

重要程度★★★★

2022年9月30日，财政部、税务总局发布了《财政部税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年第30号)，同日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》(国家税务总局公告2022年第21号)，对支持居民换购住房个人所得税的税收政策和有关征管事项进行了公告。

30号公告规定，在2022年10月1日至2023年12月31日期间，纳税人出售自由住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房的个人所得税。

30号公告可以看作是对城市房地产市场的刺激工具，以激活日趋低迷的房地产市场，有利于城市居民置换现有房屋，对于有置换的家庭无疑是利好。政策适用于居民置换新购住房或二手房，该政策对适用人群和政策享受次数并未规定详尽，还有待有序操作中明确。

在实务操作中，二手房交易合同往往约定交易税费由买家承担，而二手房交易的个人所得税的纳税义务人为卖家。此种约定造成了实际支付人和承担纳税义务人的分离，且二手房交易中经常用阴阳合同的方式规避税收，交易双方存在税收风险。随着30号公号的出台，在2022年10月1日后订立二手房交易合同的双方应将本政策的退税影响考虑进二手房交易的谈判中去，对双方的税费承担进行明确的约定，以避免后续的合同纠纷和税务风险。

五、银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债税收政策

重要程度★★★

2022年9月30日，财政部、国家税务总局发布了《财政部税务总局关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年第31号)，对银行业金融机构、金融资产管理公司处置不良债权的税收政策进行公告。

31号公告是对银行业金融机构、金融资产管理公司处置不良债权的税收优惠政策，

增值税方面，银行业金融机构、金融资产管理公司中的一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用。

印花税方面，对银行业金融机构、金融资产管理公司接收、处置抵债资产过程中涉及的合同、产权转移书据和营业账簿免征印花税。

契税方面，对银行业金融机构、金融资产管理公司接收抵债资产免征契税。

房地产、城镇土地使用税方面，各地根据本地实际，对银行业金融机构、金融资产管理公司持有的抵债不动产减免房产税、城镇土地使用税。

31号公告执行期限为2022年8月1日至2023年7月31日。公告发布之前已征收入库的按照规定应予减免的税款，可递减纳税人以后应缴纳的税款或者办理税款退库。该政策执行期限为一年，可见是一项短期的税收优惠政策，用于支持银行业金融机构、金融资产管理公司处置不良债权，该政策后续是否继续执行，笔者认为，将取决于我国后续的经济情况，如社会不良债务持续增长，不排除延长本政策执行期限的可能。

六、全面实行税务行政许可事项清单管理

1、全面实行税务行政许可事项清单管理

2022年9月28日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于全面实行税务行政许可事项清单管理的公告》(国家税务总局公告2022年第19号)，就全面实行税务行政许可清单管理公告。

19号公告规定，税务总局将统一编制和发布全国统一实施的税务行政许可清算(以下简称清单)，纳入全国行政许可管理系统管理，省及省以下税务机关一律不得在清单外实施税务行政许可。2022年，税务总局发布《税务行政许可事项清单(2022年版)》，编列“增值税防伪税控系统最高开票限额审批”1项税务行政许可事项。

税务总局今后将按照规定程序，及时动态调整清单，并做好有关清单衔接工作。

对于清单的实施，公告要求严格依照清单实施税务行政许可，科学制定行政许可实施规范，依法依规实施税务行政许可，严肃清查整治变相许可。

公告明确了税务行政许可事项的监管主体，并要求加强事前事中事后全链条监管。并加强对清单实施的保障，探索清单多元化应用，提升纳税人缴费人获得感和满意度。

税务行政许可事项清单管理的实施，有利于减少税务行政许可，便利纳税人缴费人，统一税收行政尺度，是我国税收征管改革中的重要举措。

2、 优化纳税人延期缴纳税款等事项

2022年9月28日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于优化纳税人延期缴纳税款等税务事项管理方式的公告》(国家税务总局公告2022年第20号)，决定进一步简化优化“对纳税人延期缴纳税款的核准”“对纳税人延期申报的核准”“对纳税人变更纳税定额的核准”“对取实际利润额预缴以外的其他企业所得税预缴方式的核定”“确定印制企业”5个事项的办理程序。

根据《国家税务总局关于全面实行税务行政许可事项清单管理的公告》(国家税务总局公告2022年第19号)，上述5个事项不再作为税收行政许可事项管理，将按照行政征收相关事项管理，并简化了办理程序。公告简化了上述事项的受理环节，将受理环节由5个工作日压缩至个工作日，并简并办理程序，减少材料报送，实行全程网办。

公告规定，将“企业印制审批”名称调整为“确定印制企业”，按照购事项管理。

小结:

9月间发布的税收法规聚焦于税费减免、社保费缓缴等支持政策和支持科技创新、基础研究投入等企业所得税政策、支持居民换购住房个人所得税政策、支持银行业金融机构、金融资产管理公司处置不良债权税收政策以及实施税收行政许可清单管理。9月以来，我国国民经济发展已过大半，受疫情影响，各行业都遇到了较大的经营困难，在党中央和院的部署下，密集出台的各项税收支持政策有利于稳定经济大盘，激发市场活力。专注各项支持税收政策的贯彻和落实，加大税收优惠政策的支持力度，鼓励企业对科技创新和基础研究的投入，进一步优化营商环境，统一税收行政尺度，提升纳税人办税缴费满意度。

本月出台的各项税收政策，重点突出，内容丰富，深入理解和运用这些政策，对纳税人合法减轻自身税负具有重要意义。相关的纳税人应对与其有关的税收政策认真研究，抓紧决策，精细筹划，确保对政策红利的应享尽享。

从9月出台的税收新规可以看出:

1. 中小微企业目前普遍在享受税费缓缴和社保费延缓缴纳的政策，如没有享受相关税费缓缴政策的企业，可对照上述政策，研究是否可以享受税费缓缴政策，以缓解经营压力。

2. 抓住税收政策的时间窗口，高新技术企业购置设备、器具税前扣除和其他适用研发费用75%比例税前加计扣除的企业的税收政策是有明确的适用期间的，这要求相关企业要严密关注税收政策的发布，并周密筹划，快速决策，才能确保企业充分享受政策红利，合法依规降低企业的税负。

3. 企业投入基础研究税收优惠政策是一项重要的企业所得税税收优惠制度，在企业所得税制度中，将占有重要地位。向科学技术要生产力，是我国未来产业升级、经济发展的重要方向，如何发挥好企业投入基础研究税收优惠政策的作用，值得广大企业深入研究，并在今后的实践中摸索出企业与科研机构、高等学校之间合作的新模式。

4. 居民换购房屋个人所得税退税政策，税收优惠力度很大，政策实施期间有限，将对近期考虑房屋置换的纳税人的房屋交易产生重要影响，并对二手房交易中税费的承担产生新的变化，有房屋置换的居民应抓住政策的时间窗口，在政策实施期间完成房屋置换操作，享受政策红利，降低房屋置换成本。

以上是笔者对2022年9月国财政部、税总局等部门出台的税收法规回顾，税

税金及附加包括增值税吗?

税金及附加是不包括增值税的。根据查询相关信息显示，主营业务税费主要包括城市建设的维护税、教育费的附加、地方教育费的附加、地方水利建设的基金等等。是不包括增值税，增值税在企业确认收入时直接从含税价格中分离出来。企业在确认收入时，将含税价格分离为不含税价格(即企业损益表中的主营业务收入)，增值税直接就是企业对税局的负债。

房地产法律常识

1.商品房销售基本知识与法律常识有哪些

知识点一：房地产市场 房地产一级市场 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的 *** 部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。

出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“三通一平”或“七通一平”的熟地。 房地产一级市场是由国家垄断的市场。

房地产二级市场 房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。 房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将符合规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场，如土地使用权的转让等。

房地产市场 房地产市场是指已获得房地产权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转租的市场。市场通常是住房消费者之间的交易，属于消费市场的重新配置，常见的有房屋买卖、交换、租赁、抵押、典当、拍卖等流通形式。

知识点二：商品房预售 商品房预售是指房地开发经营企业将正在建设中房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金可房价款的行为。 商品房预售条件 已交付全部土地使用权也让金，取得土地使用权证书。

持有建设工程规划许可证各施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度各竣工交付日期。 商品房预售实行许可，取得>。

未取得>的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向预购人也示>的批准文号。

预售合同 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民 *** 土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

权属登记 预售商品房交付使用之日起90日内，预购人应当依法到房地产管理部门和 市、县人民 *** 土地管理部门办理登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业原因，预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业各预购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 预售商品房的转让 2005年4月30日，为了抑制房价，国家七部委联合出台了>。

该意见明确指出，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。也就是说，以前常见的“炒楼花”行为被全面禁止了。

根据规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得办理房屋权属登记手续；商品房销售实行实名制购房，推行商品预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。 知识点三：商品房现售 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房现售条件 现售商品房的房地产开发企业就应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。

持有建设工程规划许可证各施工许可证。已通过竣工验收。

拆迁安置已经落实。供水、供电、供热、燃气、通讯等配置基础设施具备交会使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

物业管理方案已经落实。 商品房买卖合同 商品房销售时，房了产开发企业和买受人应当订立书面商品买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容： 当事人名称或者姓名和住所。 商品房基本状况。

商品房的销售方式。 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。

交付使用条件及日期。 装饰、设备标准承诺。

供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。 公共配套建筑的产权归属。

面积差异的处理方式。 办理产权登记有关事宜。

解决争议的方法。 违约责任。

双方约定的其他事项。 知识点四：“五证两书” 购房者在购房时通常会要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“两书”，这也是法律对销售方的基本要求。

五 证 “五证”是指>、>、>、>（建设工程开工证）、>。 “五证”中最重要的是>和>，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

>的预售范围为本项目可销售楼盘。 两 书 “两书”是指住宅质量保证书>>和住宅使用说明书>>。

“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 知识点五：内部认购 内部认购房是房地产开发商在未获得>等有关证件之前，在小范围内以“内部认购”方式销售商品房。

内部认购可以为开发商尽快回笼资金，并且由于内部认购的商品房价格较低，通常会吸引众多购房人士。 然而，由于内部认购的商品房是在开发商未取得>的情况下销售的，是不受法律保护的，购房者的权益也无法受到法律保障。

因此，购房者在进行内部认购时应慎重地考察该房地产项目是否除了>外其它证件都齐备，以免使自己的合法权益受到损害。目前，由于商品房内部认购引起了不少的法律纠纷，国家也取了相关的政策对内部认购的销售形。

2.房地产经纪人需要精通哪些法律知识

若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，才能在中介行业中使自己立于不败之地。

房地产专业知识（包括房地信息）。所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些住处应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。

市场营销知识。房地产开发到了今天这样的局面，早就不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产商来说，他们所需要的也不是单纯的中介服务，而是能够提供开拓市场的完善营销和高超的市场策划方案的中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征，决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离，非得靠市场营销来弥补。房地产市场营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中心必不可少的东西。要掌握市场营销知识，就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。

法律知识。房地产经纪人虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级 *** 部门关于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市已权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及程序。如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用法，依法办事，用法律来维护委托人的合法权益。

金融知识。房地产金融作为金融业的一个重要组成部分，与房地产开发、经营与管理有着密切的联系，房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展，要金融业作为后盾，金融业要拓展，房地产业是首选。特别是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房，经纪人的金融知识就显得尤为重要。不论是作开发商的全过程代理还是抵押，甚至房地产咨询业务，都少不了金融知识。一般来说，经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、种类及手续、还款方法以及住房分积金等知识。

谈判技巧。谈判是一门技术，更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观点、感情沟通，达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也不例外，通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时，也使市场的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说，还有一个最现实的问题，就是如何使双方成交，这就要求房地产经纪人“该出手时就出手”，还可以运用一些智谋、技巧和方法，促使对方早下决心成交。但不能使用欺骗手段

3.房屋买卖中的法律常识是什么呢

1房地产相关名词解析 a。

房地产买卖专业名词解释 经济适用商品房： 所谓经济适用商品房是指经批准直接以成本价向中低收入家庭出售而建设的住房，也就是说，其买卖价格受到 *** 行为的干预或制约。 房屋建筑面积： 房屋建筑面积是指房屋各层面积的总和。

每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、面积和结构面积。

住宅使用面积： 住宅使用面积是指住宅分户门内可供实际使用的净面积的总和，通常包括卧室、厅、厨房、卫生间、阳台、壁橱、室内走道、室内楼梯等。 得房率： 得房率指住宅使用面积除以建筑面积，其百分比越高，得房率就越高。

住宅的共用部位： 是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主，使用人使用的门厅、楼梯架、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道，传达室，内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。 住宅的公共设施： 是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。

现房： 就是房屋发展商已经建造好，依照有关规定可以交付使用的房屋 期房： 是房屋发展商虽已办妥建造房屋的各种许可证明和手续，但正在建造中能预售的房屋。 商品房销售面积： （1）商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。

（2）商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。 套内建筑面积： 指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

套内使用面积： 指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。 套内墙体面积： 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

阳台建筑面积： 系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。 层高： 指下层地板面或上表面或下表面到相邻上层楼板上表面或下表面之间的竖向尺寸。

住宅开间： 指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。 住宅进深： 在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

住宅净高： 净高=层高-一层楼板厚度 容积率： 建筑容积率= 规划建筑用地范围的总建筑面积 规划建设用地总面积密度： 建设密度= 规划用地范围内建筑物基底总面积 绿化率： 绿化率=规划用地范围内的绿地面积/规划建设用地总面积 物业维修基金： 根据规定，公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。 维修基金设立的具体标准和办法由各市人民 *** 规定。

目前一般为购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%，高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。 《住宅质量保证书》： 为保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，国家建设部决定在房地产开发企业的商品房销售中对房屋质量进行约束，共有四条内容：一、工程质量监督部门核验的质量等级；二、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；三、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；四、用房保修的单位，答复和处理的时限。

住宅使用说明书： 对住宅的结构、性能和各部分的类型、性能、标准等作出说明。同时指出，如因住房使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修造成的质量问题，开发商不承担保修责任。

这是国家建设部为保障消费者权益作出的规定。 公用分摊系数： 整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物的各套套内建筑面积之和，即得到公用面积分摊系数。

公用分摊面积： 公用分摊数乘以套内建筑面积，得到了购房人需要合理分摊的公用建筑面积。 契税： 房屋所有权发生转移变动时，就当事人所订契约按总价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

契税具有证明不动产所有人产权合法性的作用。 "五证"： 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

b。什么是商品房和商品房预售？ a。

什么是商品房？ 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。 它有别于各地 *** 为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。

从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。 b。

内销商品房与外销商品房的区别 内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员（外国人、港澳台人士）销售的商品房。

内销商品房可以销售给个人和单位。

4.做房产销售需要了解哪些法律法规

中华人民共和国城市房地产管理法 （1995年1月1日起施行） 中华人民共和国土地管理法 （1999年1月1日起施行） 中华人民共和国土地管理法实施条例 （1999年1月1日起施行） 城市房地产抵押管理办法 （19年6月1日起施行 ） 商品房销售管理办法 （2001年6月1日起施行） 城市房地产转让管理规定 （1995年9月1日起施行） 城市商品房预售管理办法 （1995年1月1日起施行） 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 （1999年5月1日起施行） 商品住宅实行住宅质量保证书住宅使用说明书制度的规定 （1998年9月1日起实施） 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） （1995年12月1日起施行） 商品房销售面积计量监督管理办法 城市房屋租赁管理办法 （1995年6月1日起施行） 城镇廉租住房管理办法 （1999年5月1日起施行） 城市房屋修缮管理规定 （1991年8月1日起施行） 城市私有房屋管理条例 （1983年发布） 城市危险房屋管理规定 （自1990年1月1日起施行） 公有住宅售后维修养护管理暂行办法 （自1992年7月1日起施行） 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 （自1996年3月1日执行） 城市房屋拆迁管理条例 （2001年6月13日颁布）合同法民法总则。

5.房地产的基础知识有哪些

房地产基础知识 一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。

房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。

（构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等） 房地产按类型分为：1、住宅用（70年）；2、生产用（50年）；3、经营用（门头等，50年）；4、行政用（市 *** 、法院等，50年）；5、其他用（学校，博物馆等）。 二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。

房地产产业的主要内容： 1、土地的开发和再开发； 2、房屋的开发和建设； 3、地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等）； 4、房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）； 5、房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）； 6、房地产物业管理； 7、房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。 三、房地产的特性 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

6.投资房产需要掌握哪些法律知识

作为一个普通的房产投资者，以下几方面的法律知识是应当了解和掌握的： 1。

物业管理法律知识。国家于2003年出台了《物业管理条例》（2007年修订），规范物业管理法律关系。

各地在这方面也有相应的地方法规、政策等。物业管理对房产投资前景有重要的影响，购房者需要留意这方面的法律知识。

2。 纳税、的法律知识。

购房涉及一系列的税费，如契税、印花税、手续费、房屋产权登记费等。关于税费的缴纳程序和比例，国家和地方均是有相关规定的，了解这些法律、政策，在投资房产时做到心中有数，可以有效地维护购房者的权益。

购房后需要办理产权登记、领取产权证，这是确认购房者所享有的财产权利的重要步骤，这方面的法律知识也是不能忽视的。 3。

住房、保险方面的法律知识。如《住房公积金管理条例》以及各大银行出台的住房管理办法等。

各地的住房政策均有所不同，所以，购房者要特别关注地方出台的政策。在办理购房的同时，银行通常要求购房者同时办理购房保险，掌握这方面的法律知识也是必要的。

购房者需要留意各大保险公司住房保险的相关规定。 。

7.关于房产的法律知识

房产的问题，应该以完成法律规定的手续为住，即你们虽然签订了房屋的买卖合同，但是实际上没有钱款的交付和房产证的过户，这个行为就存在一定的瑕疵，在最后容易起矛盾。08年7月1日起，房产开始施行登记制度。以登记表为准。

办理房产过户的话，如果是买卖形式的，那么按照国家的规定缴纳契税，未过5年的还有营业税，印花税，办理产权证件的费，评估费等。

省钱的就是进行赠与，但是赠予还是需要缴纳一定的税金的。相比较买卖来说应该税金少不了多少的。

国家不是傻子，如果赠予不要收税那么全国房产过户都是赠与了啊，肯定没有买了。

8.房地产客服应具备哪些法律知识

房地产客服应具备的法律知识：当下房地产市场仍然是如火如荼，尤其是在中国这个具有较大内需市场的氛围下，房地产市场对各类人才的需求也在急剧的扩张。

但房地产客服线条工作思路的厘清及客服线条工作人员的素质存在良莠不齐的情况，单就对房地产客服线条工作的认识就不尽相同。 传统的客服工作内容，无非是接受投诉、解决投诉、服务业主，其实客服工作除了上述工作之外还承担着将法律风险、纠纷消灭于萌芽状态的职责，更重要的是承担着搜集证据、固定证据的责任。

所以随着公司开发的楼盘越来越多，就要求其客户服务人员要具备一定的法律意识，以适应公司不断发展的需要。 房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒客服人员应注意法律知识的学习。

所以越来越多的开发企业开始设立客户服务部门，并将其作为销售环节中的重要因素加以管理。 一、要制定严格、周密的工作流程，并使其符合相关的法律要求 从接受投诉、记录投诉、解决投诉到客服回访的整个客户服务过程都应制定严格、周密的工作流程，而且应将常见的问题归纳、总结制定特殊应对机制。

有了工作流程的规范，可以有效的避免在客户服务工作中重要证据的丢失，对日后与业主沟通，甚至通过法律途径解决问题，都有很大的帮助。但前提条件是，这些流程应符合法律的相关规定，尤其是法律要求的证明材料必须取得（房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒您一定要制定客服处理投诉的规范流程）。

二、要求客户服务人员应具备一定的法律知识 客户服务人员应掌握基础的法律知识，树立法律式的客户服务意识。对于客户的投诉，客户服务人员应迅速甄别出其合理、合法性，对于不符合法律规定的、不合理的要求应明确作出回绝，不给客户留有任何幻想，切不可因为客户太强势而给客户留有余地，作出模棱两可的答复甚至承诺。

因为客服人员代表的是公司、一旦作出解答承诺有可能会引起案件诉讼时效的中断或被客户录音、录像固定证据，为以后解决问题留有隐患。所以树立客户服务人员的法律式的客户服务意识会给公司减少许多不必要的经济损失（房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒您客服人员应注意法律知识的学习）。

三、应做好客户服务统计工作，并依据不同的问题类型建立客户服务档案，并应至少保存五年以上。 只有从大量、繁杂的客户服务工作中学会总结，才可以针对不同的问题建立不同的处理机制。

在处理客户投诉的问题时，应做详细记录、并现场核实、确认，要学会有意识的要求客户签字确认某一解决方案或投诉内容。 对于成功解决的客户投诉应做好档案保存，便于为以后解决类似的客户投诉提供案例；对于未成功解决的问题也有做好档案保存（房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒您档案的保管也是证据保管），为日后解决问题、制定解决方案提供材料。

总之客服工作的重要性，正在逐渐的体现，并有不可替代的趋势。 一个好的客户服务部门，不但可以提升企业的品牌形象，更能缓解客户与物业、开发公司三者之间的矛盾。

销项税问题，请教，谢谢

1、增值税专用开具时，本身就价税分离了，即：上回告诉价款多少，税额多少。价税合计多少的。因此，增值税专用告诉的价款就是不含税的。

2、根据《增值税暂行条例》第六条第一款规定， 销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定 条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

因此，没有包装物的押金作为价外费用，应当并于销售额一并计算增值税。